ΑΥΤΟΠΑΡΑΔΟΣΗ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΣΤΟΥΣ ΕΤΑΙΡΟΥΣ ΛΟΓΩ ΛΥΣΗΣ ΠΡΟΣΩΠΙΚΗΣ ΕΤΑΙΡΕΙΑΣ Ο.Ε ή Ε.Ε

Στην περίπτωση που γίνεται αυτοπαράδοση ακινήτων στους εταίρους λόγω λύσης προσωπικής εταιρείας (ΟΕ), η αξία είναι βάσει του απολογιστικού κόστους ή και της αντικειμενικής αξίας; Η ειδική δήλωση ΦΠΑ υποβάλλεται μηδενική ή πληρώνεται το ποσό; Καταβάλλεται Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων; Παρακάλω για την απάντησή σας γιατί έχουμε διαφωνία με την αρμόδια ΔΟΥ.Ευχαριστώ πολύ!

 

Όπως διευκρινίστηκε με την Α.Υ.Ο. ΠΟΛ.1083/2006 «5. Με τις διατάξεις της παραγράφου 5 του άρθρου 1 του Ν. 3427/2005 αντικαταστάθηκε η περίπτωση γ΄ της παραγράφου 2 του άρθρου 7 του Κώδικα ΦΠΑ (Ν. 2859/2000) και ορίστηκαν οι περιπτώσεις που συνιστούν αυτοπαράδοση ακινήτων.Όπως συμβαίνει και με κάθε άλλο αγαθό και υπηρεσία έτσι και στην περίπτωση των ακινήτων, εξομοιώνεται με παράδοση (αυτοπαράδοση) η ανάληψη του ακινήτου από τον υποκείμενο για κάλυψη προσωπικών του αναγκών ή της οικογενείας του ή γενικά για σκοπούς ξένους προς την επιχείρηση ή η διάθεση από τον υποκείμενο στο φόρο ακινήτου για το οποίο έχει ασκηθεί δικαίωμα έκπτωσης, σε άλλη μη φορολογητέα δραστηριότητα του ιδίου.

Τέτοιες περιπτώσεις είναι η ιδιοκατοίκηση, η ιδιόχρηση, η δωρεάν παραχώρηση της χρήσης, η μίσθωση, η χρησιμοποίηση ακινήτου ως παγίου το οποίο είχε κατασκευαστεί με σκοπό την πώλησή του (και έχει ήδη ασκηθεί ως προς αυτό το δικαίωμα έκπτωσης) σε δραστηριότητα του ιδίου υποκειμένου που δεν παρέχει δικαίωμα έκπτωσης (π.χ. επιχείρηση με δραστηριότητα κατασκευή και πώληση ακινήτων και ασφαλιστικές εργασίες, ιδιοχρησιμοποιεί γραφείο που είχε κατασκευάσει προς πώληση προκειμένου να στεγάσει τον κλάδο των ασφαλειών).

Διευκρινίζεται ότι στην περίπτωση διάθεσης ακινήτου για χρήση του ως παγίου σε άλλη φορολογητέα δραστηριότητα του ιδίου υποκειμένου δεν συντρέχει λόγος αυτοπαράδοσης και εφαρμόζονται οι διατάξεις του άρθρου 33 του Κώδικα ΦΠΑ περί διακανονισμού και παρακολούθησης του επί πενταετία. Ανεξάρτητα από την υποχρέωση για διακανονισμό του παγίου, μεταβίβαση αυτής της ιδιοκτησίας (παγίου) πριν ή μετά την πενταετία του διακανονισμού θα υπαχθεί σε ΦΜΑ.

`Αλλη περίπτωση διάθεσης ακινήτου σε μη φορολογητέα δραστηριότητα η οποία εξομοιώνεται με παράδοση και οφείλεται γι΄ αυτήν ΦΠΑαυτοπαράδοσης, είναι η περίπτωση κατά την οποία συμπληρώνεται πενταετία από την έκδοση της οικοδομικής αδείας τριετία από την ημερομηνία αποπεράτωσης της οικοδομής(όπως αντικαταστάθηκε με το ν.3943/2011), χωρίς να έχει πραγματοποιηθεί παράδοση του ακινήτου, οπότε το ακίνητοθεωρείται ότι διατίθεται πλέον σε μη φορολογητέα δραστηριότητα, εφ΄ όσον η πώλησή (παράδοση) του μετά τον χρόνο αυτό (παρέλευσηπενταετίας τριετίας) δεν θα υπόκειται σε ΦΠΑ.

Απαραίτητη προϋπόθεση σε όλες τις παραπάνω περιπτώσεις για τις οποίες καταβάλλεται ΦΠΑ, είναι οι πράξεις αυτές να γίνονται από κατασκευαστική επιχείρηση που λόγω της δραστηριότητάς της αυτής υπόκειται στο ΦΠΑ και βέβαια να πρόκειται για ακίνητα των οποίων η άδεια κατασκευής έχει εκδοθεί από 1/1/2006 ή για ακίνητα των οποίων η άδεια κατασκευής αναθεωρείται από 1/1/2006 εφόσον μέχρι την ημερομηνία αναθεώρησης δεν έχουν αρχίσει οι εργασίες κατασκευής.»

Περαιτέρω με την περ. δ΄ παρ.2 άρθρου 7 του Κώδικα ΦΠΑ (Ν. 2859/2000) προβλέπεται ότι αυτοπαράδοση αποτελεί και « η ανάληψη μερίδας σε αγαθά από εταίρο, μέτοχο ή κληρονόμο, σε περίπτωση διακοπής των εργασιών, λύσης της εταιρείας, αποχώρησης ή θανάτου εταίρου.»

Περαιτέρω με την παρ.8 (τέταρτο εδάφιο) της ίδιας παραπάνω Α.Υ.Ο. ΠΟΛ.1083/2006 ορίζεται ότι:

«Για τις πράξεις παράδοσης ακινήτων που αναφέρονται στο άρθρο 7 παράγραφος 2 περίπτωση γ΄, δηλαδή τις αυτοπαραδόσεις ακινήτων, όπως αυτές αναλύθηκαν παραπάνω, ως φορολογητέα αξία λαμβάνεται σύμφωνα με το άρθρο 19 παράγραφος 2 περίπτωση α΄ η τρέχουσα τιμή αγοράς των αγαθών ή παρόμοιων αγαθών ή, αν δεν υπάρχει τιμή αγοράς, το κόστος των αγαθών, κατά το χρόνο παράδοσής τους. Επειδή στις περιπτώσεις αυτές ο εργολάβος κατασκευαστής δεν αγοράζει αλλά κατασκευάζει το ακίνητοως φορολογητέα αξία της αυτοπαράδοσης στην πράξη λαμβάνεται υπόψη το κόστος κατασκευής.

Η αξία αυτή αναγράφεται στην ειδική δήλωση που υποβάλλεται για τις αυτοπαραδόσεις ακινήτων και τα δεδομένα της μεταφέρονται στην περιοδική δήλωση της αντίστοιχης φορολογικής περιόδου (σύμφωνα με τις οδηγίες της εγκυκλίου ΠΟΛ. 1070/2006).»

Με την διάταξη της περ.α΄ παρ. 2 άρθρου 19 του Κώδικα ΦΠΑ (Ν. 2859/2000) ορίζεται ότι ως φορολογητέα αξία λαμβάνεται: : « α) για τις πράξεις παράδοσης αγαθών, που αναφέρονται στο άρθρο 7, καθώς και για τις ενδοκοινοτικές αποκτήσεις αγαθών, που αναφέρονται στην περίπτωση α΄ του άρθρου 12, η τρέχουσα τιμή αγοράς των αγαθών ή παρόμοιων αγαθών ή, αν δεν υπάρχει τιμή αγοράς, το κόστος των αγαθών, κατά το χρόνο πραγματοποίησης των πράξεων αυτών,»

Συμπέρασμα: 

Από τον συνδυασμό των παραπάνω διατάξεων

α)της παρ. 2 του άρθρου 19 κώδικα ΦΠΑ (με την οποία ορίζεται ενιαία έννοια της φορολογητέας αξίας για όλες τις πράξεις του άρθρου 7) και

β) της παρ. 8 της ΑΥΟ ΠΟΛ. 1083/2006 (με την οποία ορίζεται ότι ως φορολογητέα αξία της αυτοπαράδοσης ακινήτων λαμβάνεται υπόψη το κόστος κατασκευής)

Θεωρούμε ότι και στην αυτοπαράδοση ακινήτων ως ανάληψη μερίδας σε αγαθά από τους εταίρους λόγω λύσης της Ο.Ε. ως φορολογητέα αξία τηςαυτοπαράδοσης πρέπει να ληφθεί υπόψη το κόστος κατασκευής.

Η αξία αυτή αναγράφεται στην ειδική δήλωση που υποβάλλεται για τις αυτοπαραδόσεις ακινήτων και τα δεδομένα της μεταφέρονται στην περιοδική δήλωση της αντίστοιχης φορολογικής περιόδου (σύμφωνα με τις οδηγίες της εγκυκλίου ΠΟΛ. 1070/2006).

Για να τύχουν εφαρμογής τα παραπάνω πρέπει η πράξη να είναι υπαγόμενη στο Φ.Π.Α να πληρούνται δηλαδή οι προϋποθέσεις, οι οποίες αφορούν στον υποκείμενο στο φόρο, στο χαρακτηρισμό του ακινήτου ως νεόδμητου, στη μεταβίβαση πριν από την πρώτη εγκατάσταση κ.τ.λ.

Αν η παραπάνω πράξη δεν πληρεί τις προϋποθέσεις υπαγωγής στο καθεστώς ΦΠΑ τότε υπάγεται σε Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτων ως αυτούσια διανομή και εφαρμόζονται τα παρακάτω, όπως αυτά περιγράφονται στο «Εγχειρίδιο συνηθέστερων ερωτήσεων – απαντήσεων σε φορολογικά θέματα»( Έκδοση Υπ. Οικονομικών, Ιούλιος 2012):

«Πότε οφείλεται φόρος διανομής;

Κατά την αυτούσια διανομή ακινήτων μεταξύ των συγκυρίων τους οφείλεται φ.μ.α , αν συντρέχουν οι ακόλουθες προϋποθέσεις:
α. η διανομή να είναι αυτούσια, δηλαδή ο καθένας από τους συγκυρίους να παίρνει είτε ένα διαιρετό μέρος των ακινήτων που διανέμονται είτε ποσοστό εξ αδιαιρέτου αυτών.
β. η αξία της μερίδας που παίρνει από τη διανομή κάθε συγκύριος δηλ. η φυσική του μερίδα, να είναι ίση με την αξία της ιδανικής του μερίδας, δηλ. με την αξία που είχε η εξ αδιαιρέτου συμμετοχή του.
Ο φ.μ.α. μειωμένος στο ¼ επιβάλλεται στο σύνολο της περιουσίας που διανέμεται και σε περίπτωση άνισης διανομής, η επί πλέον αξία θεωρείται ότι αποκτάται με ξεχωριστή μεταβίβαση και φορολογείται με ακέραιο συντελεστή φ.μ.α, αν καταβληθεί αντάλλαγμα, διαφορετικά οφείλεται φόρος δωρεάς.
Σε περίπτωση άνισης διανομής η διαφορά της φυσικής από την ιδανική μερίδα υποβάλλεται τόσο σε φόρο διανομής όσο και κατά περίπτωση σε φόρο δωρεάς ή φ.μ.α. με ακέραιο συντελεστή.

6. Ποιοι είναι οι συντελεστές για τον υπολογισμό του Φ.Μ.Α.;

Με τη διάταξη του άρθρου 22 του ν. 3842/2010 (ΦΕΚ 58 Α΄/23.4.2010) αναπροσαρμόστηκαν οι συντελεστές του Φ.Μ.Α. ως ακολούθως:

8% για το μέχρι είκοσι χιλιάδων (20.000) € τμήμα της φορολογητέας αξίας και 10% για το άνω του ποσού αυτού τμήμα της, ανεξάρτητα από την ύπαρξη ή μη πυροσβεστικής υπηρεσίας στην περιοχή.

Στο ποσό του κύριου φόρου επιβάλλεται και φόρος υπέρ δήμων και κοινοτήτων 3%.

Για να γίνει κατανοητό αυτό, παρατίθενται τα ακόλουθα παραδείγματα:

α) Ο Α΄ αγοράζει οικόπεδο αξίας 8.800 €. Ο αναλογών φόρος μεταβίβασης θα υπολογισθεί με συντελεστή 8%.

β)Ο Α΄ αγοράζει οικόπεδο αξίας 22.000 €. Ο αναλογών φόρος θα υπολογισθεί για το μέχρι των 20.000 € τμήμα της αγοραίας αξίας με συντελεστή 8%, για το άνω δε των 2.000 € τμήμα με συντελεστή 10%.

Οι ανωτέρω συντελεστές εφαρμόζονται σε μεταβιβάσεις ακινήτων, η φορολογική υποχρέωση των οποίων γεννιέται από τις 23-4-2010 και μετά.

Ο Φ.Μ.Α. που προκύπτει κατά τα προεκτεθέντα μειώνεται στο μισό ή στο ένα τέταρτο ανάλογα με τη νομική μορφή της πραγματοποιούμενης μεταβίβασης ή την ιδιότητα των συμβαλλόμενων προσώπων. Οι κυριότερες κατηγορίες είναι οι ακόλουθες:

α) Φ.Μ.Α. μειωμένος στο τέταρτο.

Οι περιπτώσεις που ο Φ.Μ.Α. μειώνεται στο τέταρτο είναι η αυτούσια διανομή ακινήτων μεταξύ των συγκυρίων, η διάλυση Ο.Ε., Ε.Ε. και Ε.Π.Ε. και η μεταβίβαση των ακινήτων της εταιρείας στους εταίρους της κατά το λόγο της εταιρικής τους μερίδας καθώς και η απόληψη ακινήτων της εταιρείας από εταίρους που αποχωρούν από αυτή.»

Δημοσιεύτηκε στο Διαδικασίες, Εταιρικά
Ένα σχόλιο στο “ΑΥΤΟΠΑΡΑΔΟΣΗ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΣΤΟΥΣ ΕΤΑΙΡΟΥΣ ΛΟΓΩ ΛΥΣΗΣ ΠΡΟΣΩΠΙΚΗΣ ΕΤΑΙΡΕΙΑΣ Ο.Ε ή Ε.Ε
  1. Ο/Η Episkeptis λέει:

    Γειά σας ,

    Σε περιπτωση αυτοπαράδοσης ακινήτων απο οικοδομή με αντιπαροχή το κατασκευαστικό κόστος επι του οποίου αποδίδεται ο ΦΠΑ ποιό είναι; Επιμερίζεται το σύνολο του απολογιστικού κόστους με τα ποσοστά της εργολήπτριας;

    π.χ

    Οικοδομή 10 διαμερισμάτων 10% έκαστος σε μορφή αντιπαροχής με αντάλλαγμα 40% για τον οικοπεδούχο και απολογιστικό κόστος 1.000.000,00
    Η αυτοπαράδοση για ένα διαμέρισμα θα βγει στο 1.000.000Χ10/60=166.666Χ23%=383333,33;

Υποβολή απάντησης

Καθημερινή ενημέρωση για λογιστικά φορολογικά και εργατικά θέμματα.

Upcoming Events